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        楼市预期争议深度调整抑或更好一点

        腾讯房产开封站?#22909;?#21040;年末都会预测房价走?#39057;?#20219;志强说现在不敢说了

        按照往常惯例预测来年楼市走向是房地产行业的年终重头戏在过往十余年中原华远地产(600743,股吧)董事长任志强因敢于预?#36828;?#22791;受关注今年任志强仍然出现在各大论坛中但他却没有预言

        对于过往调控周期任志强的总结是就房价来说大部分是非良性循环关系即当市场处于低潮的时候政府采取了一些启动刺激措施然后市场开始进入疯狂的阶段然后再开始调控调控完了之后又进入低潮然后再启动再调控这是历史上的宏观政策大多数这样循环和重复因此房价一定在一定的阶段里面进入疯狂然后低潮然后再启动这次没有人知道会不会再启动了

        任志强在接受21世纪经济报道记者专访时也表示因不确定因素较多这一次他的确是判断不好未来楼市走向融创中国董事长孙宏斌也同意前半部分但对于未来孙宏斌更为乐观一些孙宏斌说2018年会比2017年好一点

        盘点调控之密集前所未有

        这一年中国房地产调控政策密集程度前所未有在过去20年房地产调控中没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年

        中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示截止到12月13日年内约有110个城市部门县级以上发布了调控政策发布调控政策次数多达250次以上其中包括北京上海楼盘广州楼盘深圳楼盘杭州楼盘成都等城市多次发布政策仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次

        然而如果从全年楼市整体走势来看严厉调控之下无论是成交量还是房企业绩仍然走出一条相对向上的曲线

        从国家统计?#27490;?#24067;的数据来看2017年1-10月全国商品房销售面积13.0亿平方米同?#20173;?#21152;8.2%销售金额10.3万亿元同?#20173;?#21152;12.6%从整体看商品房成交增长率虽然相比2015和2016年明显降低但在严厉调控政策之下仍然维持了强劲的增长势头

        在这一年大房企收获了历?#38750;?#25152;未有的丰收之年中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示截至目前已经有31家企业公布2017年前11月销售额其中包括碧桂园恒大万?#39057;?#40857;头房企整体看31家房企合计销售额达到了37287亿同比2016年前11个月上涨幅度高达47%31家房企同比去年多卖了11985亿从目前数据看公布销售业绩的企业2017年刷新销售额历史最高纪?#23478;?#25104;为定局11个月标杆房企已经全面完成年度任务基本全部超过了2016年全年

        安居客房产研究院首席分析师张波认为这并不意味着调控未见效分城市来看三四线城市的销售增长率明显高于一二线城市其中1-10月三四线城市销售金额增速同?#20173;?#38271;了27.2 个百分点而一二线城市同期则增速减少了2.9个百分点这充分证明了国家分区域采用不同政策调控起到了积极作用

        中原地产首席分析师张大伟表示因过去2年多的楼市火爆2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最?#26438;?#30340;一年从截至日前的财报数据看大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰楼市虽然调控但市场影响在3季度末才出现整体看叠加上2016年末的结转因此大部分房企依然收获了历史最丰盛房地产盛宴

        张波认为2017年楼市调控和以往数次调控相比目标非常明确核心就是围绕真正落实长效机制这个目标短期不放松更着眼于长远启动调控组合政策根本目的就是重视长效机制构建房产阶梯型消费解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题

        张波认为今年以来的租?#21644;?#26435;相关政策大量推出将部分非理性的购房需求更好地引导到租房上其次调控摒弃了部分异化手段例如以往的政策多会加重增加交易税费来引导楼市降温但效应却导致税负转嫁反而推高了实际房价今年鲜有此类异化手段这些长效机?#39057;?#33853;实对构建阶梯型消费解决高房价和库存区域不平衡问题将?#20013;?#20135;生积极作用

        预期争议暴跌还是更好一点

        2017年已接近?#37319;?#26410;来才是人们关注的话题这其中房价走势最受关注尽管任志强在某财经论坛上的演讲主题是未来的房价但这一次他并未给出结论

        关于未来房价任志强只给出了一些基本方法论房地产行业决定房价的因素可能分为三个层次第一个层次是国?#20063;?#27425;就是基?#23616;?#24230;这决定了不同的周期变化有一些可变有一些是不变的同时有一些?#24378;?#20197;博弈的比如说微观政策?#24378;?#20197;通过市场博弈进行的那么当微观政策宽松的时候博弈?#22836;?#24120;明显当然了环境紧张的时候市场作用就小一些就是得听政府的

        按照任志强的方法论开发商有?#32422;?#30340;判断孙宏斌的看法是我觉得2018年会比2017年好一点政策不会变会在现有的政策基调下可能稍微松一点价格会稍微松一点10月份的房价也许会涨一点根据GDP的增长可能涨一点备?#25954;?#27809;那么难了这是一定的现在很多的判断觉得2018年会很差价格到冰点我觉得不太可能

        就报道记者近期与房企人士的交流孙宏斌的看法代表了绝大部分房企的判断

        如果从数据?#25103;?#26512;张波认为从广义库存量来看全国商品房库存已经处于2013年以来的历史低位按照统计?#27490;?#24067;的数据来看预计2018年上半年待售住宅面积水平甚至低于2012年水平库存量的减少会形成相对的供不应求加之符合购房资格人群绝对数值的增加即使在目前调控政策不放松的条件下房价整体的下行动力并不强但并不排除部分前期价格非理性上涨的热点城市出现明显的价格回调

        另外张波还强调了一点人们逐渐认识到的问题城市房价降和购房成本降低是两个层面的问题两者有关联但并不是完全正向变动其一城市房价降并不代表在售楼盘在降价有可能是供应结构变化引发的例如?#35760;?#21487;售房源增多市?#34892;?#25151;源预售证获批量少都会引起其二由于限购带来的政策收紧导致二套房首?#23545;?#21152;即便是部分商品房或二手房价格真的下调但改善型购房者的首付压力依然不小其三部分开发商有收价外费用嫌疑也有分析人士持悲观态度同策咨询研究部总监张宏伟就认为经济危机周期与中国房地产调整周期叠加?#32422;?#22269;际金融形势变化将令2018年我国部分城市房价进入深度调整

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