楼市预期争议：深度调整抑或更好一点？

大画楼市21世纪经济报道2017-12-18 08:54

腾讯房产开封站?#22909;?#21040;年末都会预测房价走?#39057;?#20219;志强说：“现在不敢说了。”

按照往常惯例，预测来年楼市走向是房地产行业的年终“重头戏”。在过往十余年中，原华远地产(600743,股吧)董事长任志强因敢于预?#36828;?#22791;受关注。今年，任志强仍然出现在各大论坛中，但他却没有预言。

对于过往调控周期，任志强的总结是，“（就）房价来说，大部分是非良性循环关系。即当市场处于低潮的时候，政府采取了一些启动（刺激）措施，然后（市场）开始进入疯狂的阶段，然后再开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复。因此，房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。这次没有人知道会不会再启动了。”

任志强在接受21世纪经济报道记者专访时也表示，因不确定因素较多，这一次，他的确是判断不好未来楼市走向。融创中国董事长孙宏斌也同意前半部分，但对于未来，孙宏斌更为乐观一些。孙宏斌说，“2018年会比2017年好一点。”

盘点：调控之密集前所未有

这一年中国房地产调控政策密集程度前所未有。在过去20年房地产调控中，没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年。

中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示：截止到12月13日，年内约有110个城市部门（县级以上）发布了调控政策，发布调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、杭州（楼盘）、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

然而，如果从全年楼市整体走势来看，严厉调控之下无论是成交量还是房企业绩，仍然走出一条相对向上的曲线。

从国家统计?#27490;?#24067;的数据来看，2017年1-10月全国商品房销售面积13.0亿平方米，同?#20173;?#21152;8.2%；销售金额10.3万亿元，同?#20173;?#21152;12.6%。从整体看，商品房成交增长率虽然相比2015和2016年明显降低，但在严厉调控政策之下，仍然维持了强劲的增长势头。

在这一年，大房企收获了历?#38750;?#25152;未有的“丰收之年”。中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示：截至目前，已经有31家企业公布2017年前11月销售额，其中包括碧桂园、恒大、万?#39057;?#40857;头房企，整体看，31家房企合计销售额达到了37287亿，同比2016年前11个月上涨幅度高达47%。31家房企同比去年多卖了11985亿。从目前数据看，公布销售业绩的企业2017年刷新销售额历史最高纪?#23478;?#25104;为定局。11个月标杆房企已经全面完成年度任务，基本全部超过了2016年全年。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，这并不意味着调控未见效。分城市来看，三四线城市的销售增长率明显高于一二线城市，其中1-10月三四线城市销售金额增速同?#20173;?#38271;了27.2 个百分点，而一二线城市同期则增速减少了2.9个百分点。这充分证明了国家分区域采用不同政策调控起到了积极作用。

中原地产首席分析师张大伟表示，因过去2年多的楼市火爆，2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最?#26438;?#30340;一年。从截至日前的财报数据看，大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰。楼市虽然调控，但市场影响在3季度末才出现，整体看，叠加上2016年末的结转。因此，大部分房企依然收获了历史最丰盛房地产盛宴。

张波认为，2017年楼市调控和以往数次调控相比，目标非常明确，核心就是围绕“真正落实长效机制”这个目标，短期不放松，更着眼于长远，启动调控组合政策。根本目的就是重视长效机制，构建房产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。

张波认为，今年以来的“租?#21644;?#26435;”相关政策大量推出，将部分非理性的购房需求，更好地引导到租房上。其次调控摒弃了部分异化手段，例如以往的政策多会加重增加交易税费，来引导楼市降温，但效应却导致税负转嫁，反而推高了实际房价，今年鲜有此类异化手段。这些长效机?#39057;?#33853;实，对构建阶梯型消费，解决高房价和库存区域不平衡问题将?#20013;?#20135;生积极作用。

预期争议：暴跌还是更好一点？

2017年已接近?#37319;?#26410;来才是人们关注的话题。这其中，房价走势最受关注。尽管任志强在某财经论坛上的演讲主题是“未来的房价”，但这一次，他并未给出结论。

关于未来房价，任志强只给出了一些基本方法论。“房地产行业决定房价的因素可能分为三个层次。第一个层次是国?#20063;?#27425;，就是基?#23616;?#24230;，这决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些?#24378;?#20197;博弈的，比如说微观政策，?#24378;?#20197;通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈?#22836;?#24120;明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。”

按照任志强的方法论，开发商有?#32422;?#30340;判断。孙宏斌的看法是，“我觉得2018年会比2017年好一点，政策不会变，会在现有的政策基调下可能稍微松一点，价格会稍微松一点。10月份的房价也许会涨一点，根据GDP的增长，可能涨一点；备?#25954;?#27809;那么难了，这是一定的。现在很多的判断觉得2018年会很差，价格到冰点，我觉得不太可能。”

就报道记者近期与房企人士的交流，孙宏斌的看法代表了绝大部分房企的判断。

如果从数据?#25103;?#26512;，张波认为，从广义库存量来看，全国商品房库存已经处于2013年以来的历史低位，按照统计?#27490;?#24067;的数据来看，预计2018年上半年待售住宅面积水平甚至低于2012年水平，库存量的减少会形成相对的供不应求，加之符合购房资格人群绝对数值的增加，即使在目前调控政策不放松的条件下，房价整体的下行动力并不强，但并不排除部分前期价格非理性上涨的热点城市出现明显的价格回调。

另外，张波还强调了一点人们逐渐认识到的问题。城市房价降和购房成本降低是两个层面的问题，两者有关联但并不是完全正向变动。其一，城市房价降并不代表在售楼盘在降价，有可能是供应结构变化引发的，例如?#35760;?#21487;售房源增多，市?#34892;?#25151;源预售证获批量少都会引起；其二，由于限购带来的政策收紧导致二套房首?#23545;?#21152;，即便是部分商品房或二手房价格真的下调，但改善型购房者的首付压力依然不小；其三，部分开发商有收“价外费用”嫌疑。也有分析人士持悲观态度。同策咨询研究部总监张宏伟就认为，经济危机周期与中国房地产调整周期叠加，?#32422;?#22269;际金融形势变化，将令2018年我国部分城市房价进入深度调整。

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