地产并购另一面被并购对象身陷转型困局

著名定位理论大师特劳特的二元法则揭示的真相是顾客心目中最终能容下的?#25918;?#21482;有两个虽然中国房地产行业要达到二元法则的平衡为时?#24615;?#20294;市场规律发展的结果是行?#23548;?#20013;度的进一?#25945;?#39640;

当房地产行业并购大潮此起彼伏巨头们在规模扩张路上越走越远作为并购的另一面被并购对象的艰难处境总是容易被市场上的花团锦簇所掩盖在房地产业调控深化的背景下被并购对象如何在攻守收放间开枝散叶培育新的业务增长点仍是这些被收购股权/项目的公司的第一要义

转型的阵痛

房地产开发业早已是大象与大象的游戏中小地产公司消亡在相关公司公告研究机构公布的数字更迭间如樯?#21482;?#39134;烟灭

中国指数研究院发布的一份报告显示2016年全年中国房地产行业境内外完成并购案例197起涉及金额4014亿元人民币恒大融创阳光城等房企并购动作频频2016年内销售额300亿元以上的房企已完成及正在进行中的并购案例已近百起占全行业并购数量的七成以上

专家对第一财经表示并购存在的前提是涉案双方的不同经营策略或境遇例如一些房产公司的现金流出现了困难会急于转手手下的部分项目或全部公司股权而另一部分房企认为直接去招拍挂市场拿地成本过高或者说风险过大会更倾向于并购并购还能带来节税等效应符合房企当前现金流管理的模式

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉第一财经通过招拍挂拿地的土地成本并不止于公开的地价土地获取有大量的关系成本在里面?#24065;?#27492;与公开招拍挂市场相比收购项目或地产公司的竞争程度相对较小能获得更高性价比的土地

进入与退出相对凶猛并购的背后是被并购方的凋零稍?#20197;?#30340;公司在剥离地产业务后转型发展追寻另一种盈利的可能

中航地产是剥离房地产业务后转型发展的典型2016年7月中航地产股票停牌?#34987;寻?#25324;都航逸科技公司成都航逸之夜赣州中航房地产等多个公司100%股权以?#26696;?#24030;中航置业79.17%股权南昌中航国际广场二期项目等资产打包出售给保利地产(600048.SH)

2016年12月30日房地产资产包正式完成资产交割保利地产以现金20.3亿元支付全部交易代价有赖于此资产出售中航地产才能在2016年全年报表中扭亏为盈

除了出售利润低的房地产业务外中航地产同样加速剥离其他非核心资产包括转让全?#39318;?#20844;司深圳市观澜格兰云天大?#39057;?#25237;资有限公司100%股权和深圳市正章?#19978;?#26377;限公司51%股权

在房地产业务被收购的同时公司的主营业务和经营思路也在变化上市之初中航地产为多元化经营企业后按照以房地产开发为主体物业管理和?#39057;?#32463;营管理业务为?#25581;?#30340;战略发展2011年8 月起公?#26223;?#31163;?#39057;?#32463;营业务集中资源发展地产开发业务2016 年初公司投资发?#36141;?#31354;科技文化业务如今中航地产调整为集中资源发展物?#24213;?#20135;管理业务

此前房地产业务是公司亏损的源头但出售房地产业务资产包后中航地产的经营数据并未迅速改善其2017年第一季度报告指出公司的营业收入为10.1亿元去年同期为11.76亿元同比下跌14.11%不过幅度有所减少报告期内净利润为-0.76亿元同比2016年的-1.57亿元增加51.16%

第一财经发现在2016年度股东大会中关于公司2016年度关联交易事项和2017年?#31896;?#20851;联交易预?#21697;?#29983;额的两项议案均未获通过此消息在5月9日通过公告的形式?#22836;ţ?月10日中航地产的股价跌停

安信证券?#32511;现?#20986;中航地产纯物业管理模式未经长期?#27257;?#20844;司?#23548;?#30701;期可能受冲击黄立冲则对第一财经表示公司业务转型阵痛期不可避免

卖地容易买地难

当下经济环境下比房地产日?#37038;?#26381;的行业已然不多因此不少转向项目的中小型地产企业依然试图在这个行业中寻找安身之地但是在众多巨头的夹缝之中存活的压力十分巨大

广州一家小型房企的负责人正拿着钱四处找项目他告诉第一财经此前因为资金紧张被迫卖项目现在资金缓过来了还是想继续找地产项目他苦恼的是现在好项目都被大公司拿了小公?#23616;?#33021;找一些有瑕疵的项目来做

黄立冲表示房地产风险已上升至国家级的风险开发风险拿地风险越来越高土地储备获取成本远高于持有成本赚回来的钱很难买到同样的地块

曾成为融创收购对象的莱蒙国际陷入了相?#39057;?#22256;?#22330;?016年5月莱蒙国?#24066;?#24067;以43.94亿元出售位于上海南京深圳等地的7个项目公司的所有股权予融创(后调整为6个交易金额调整为39亿元)

但是项目的出让让莱蒙国际2016年全年公司新动工建设项目完?#19978;?#30446;在建项目的建面都在减少由于原计划推售的项目被融创收购后2016年全年和2017年一季度的销售额出现不同程度的减少

若不计已认购未签约的销售额莱蒙国际2016年全年的销售金额只有40.5亿港元综合住宅公寓车位等多种物?#36947;?#22411;莱蒙国际在2017年的可销售资源为61亿港元公?#23616;?#20986;会不时考虑通过项目合作或股权转让的模式实现资产变现同时将会继续在深圳上海等增长潜力巨大的地区收购新土地或项目

在国家去杠杆?#25103;?#37329;融业?#22836;?#22320;产业风险的背景下调控已越来越深入专家预计随着房企资金面的恶化并购的现象会有所增加

同策咨询研究部总监张宏伟对第一财经表示部分激进拿地王的房企可能陷入困局被动退出楼市此外金融机构降杠杆也会导致部分房企资金链断?#35759;?#34987;收购或整合

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